Проверка начисления квартплаты: технология, цены, результаты



Перед началом проверки заключается двусторонний договор на оказание услуг с конкретным лицом (собственником квартиры, членом квартирного товарищества), в котором предусматривается следующее:
  1. Предмет договора, стоимость и сроки оказания услуг (в зависимости от периода проверки и объема документов).
  2. Порядок приема-передачи документов (перечень необходимых для проведения проверки документов оформляется в качестве приложения к договору). 
  3. Ответственность Сторон договора.
  4. Аванс в размере до 50% стоимости услуг по договору (оплата аванса производится в течение 10 календарных дней со дня подписания договора).

Перед заключением договора от Заказчика требуются следующие документы:

  1. Документ, удостоверяющий личность собственника.
  2. Документ, подтверждающий право собственности.
  3. Документы, устанавливающие правила расчета расходов на содержание совместной собственности за проверяемый период: протокол общего собрания собственников, годовой план хозяйственной деятельности, устав (если создано квартирное товарищество).

По окончании проверки:

  1. Заказчик получает акт проверки.
  2. Подводятся итоги и осуществляется поиск возможных путей решения.
  3. Производится окончательный расчет в соответствии с договором.  
  4. Производится возврат документов от Исполнителя Заказчику.

Проверяемые статьи расходов

В состав платежей, подлежащих оплате по счету, предъявленному Вам квартирным товариществом или управляющей компанией, включаются следующие:
  1. За услуги поставщиков теплоэнергии, газа, электроэнергии, воды, по вывозу мусора (AS Tallinna KüteEesti Gaas AS, Eeesti Energia AS, AS Tallinna Vesi, AS Veolia Keskkonnateenused) - по прямым договорам или при посредничестве управляющей компании (далее по тексту именуемые "Поставщики основных услуг").
  2. За услуги бухгалтерского учета (по расчету платежей, приходящихся на долю собственника) - по прямому договору с управляющей компанией или оказываемые бухгалтером квартирного товарищества или независимой специализированной компанией (далее по тексту именуемые "услуги Бухгалтера").
  3. За услуги, связанные с обслуживанием общего оборудования в доме, уборкой двора и подъездов и т.д. Как правило, эти услуги оказывают управляющая компания (или при ее посредничестве) - в случае с объединением квартирных собственников или специализированные компании (или физические лица) по прямым договорам с квартирным товариществом. Каждая компания, оказывающая такого рода услуги, в идеальном варианте должна иметь в наличии необходимые сертификаты и обученных специалистов. Газо-котельное оборудование - самый яркий пример. Вопрос с сертификацией на проведение работ - достаточно серьезный вопрос, который часто нарушается. Государство не регламентирует ответственность и собственникам приходится решать самим как поступать: платить дополнительные деньги за услуги сертифицированной фирмы или нет. В счетах услуги такого рода отражаются по нескольким статьям: административые расходы, общехозяйственные расходы и т.п. (далее по тексту именуемые "услуги Администратора").
  4. Платежи в резервный / ремонтный фонд.
  5. Платежи, связанные с возвратом банковского кредита и процентов, которые могут быть выделены в счете отдельной строкой или включены в статью "Ремонтный / резервный фонд".
Расходы по каждой статье отражаются в бухгалтерском учете на отдельном балансовом счете в соответствии с документальным обоснованием.

Минимальный проверяемый период - 1 месяц. Чем детальнее проверка, тем точнее ее результаты.
Возможны несколько вариантов проверки.

I вариант: пр
оверка начислений квартплаты одного собственника по основным услугам поставщиков

Это наиболее простой и менее трудоемкий вариант проверки, требующий минимум документов.
Минимальный проверяемый период - 1 месяц.
Стоимость проверки одной статьи расходов (без учета налога с оборота): 5 евро / 1 месяц, 15 евро / 3 месяца, 30 евро / 6 месяцев, 60 евро / 12 месяцев
Необходимые документы за проверяемый период:
  • предъявленные собственнику счета на оплату;
  • счета поставщиков основных услуг .

Пример. Для проверки правильности начисления стоимости отопления за январь 2013г. требуется 2 документа: предъявленный Вам счет на оплату, в котором отражена стоимость отопления за январь 2013г., и счет поставщика теплоэнергии за январь 2013г., на основании которого данная услуга включена в Ваш счет. Стоимость услуги составит 6 евро, включая 20% налог с оборота.


II вариант: проверка начисления квартплаты нескольких или всех собственников за период

При этом варианте производится проверка начисления квартплаты нескольких или всех собственников по отдельно выбранным или всем статьям расходов.
Минимальный проверяемый период - 6 месяцев. Минимальное число обратившихся собственников - 1/10 от общего числа собственников.
Стоимость проверки (без учета налога с оборота): 1 статья расходов / 1 месяц  / 1 квартира = 1 евро.
Необходимые документы за проверяемый период:
  • предъявленные собственникам счета на оплату;
  • договоры на оказание услуг Бухгалтера и услуг Администратора, кредитные договоры (при наличии кредита) и прочие договоры;
  • счета поставщиков основных услуг;
  • счета и акты выполненных работ по услугам Администратора, услугам Бухгалтера и по прочим услугам.

Пример. Стоимость услуг в случае проверки одной статьи расходов за 6 месяцев (из расчета обратившихся за проверкой 10 собственников) составит 72 евро, включая 20% налог с оборота. Такой вариант выгоден в случае объединения усилий собственников.


III вариант: полная проверка начислений за определенный период

Это наиболее полный вариант проверки, предполагающий полный пересчет начислений по всем квартирам и по всем статьям расходов.
Минимальный проверяемый период - 12 месяцев. Минимальное число обратившихся собственников - 1/10 от общего числа собственников.
Стоимость проверки: 320 евро / 12 месяцев (без учета налога с оборота).
Необходимые документы за проверяемый период:
  • предъявленные собственнкам счета на оплату;
  • все хозяйственные договоры на оказание услуг или выполнение работ, кредитные договоры;
  • все счета и акты выполненных работ, принятые к бухгалтерскому учету.

Собственник вправе оформить доверенность на сотрудника нашей компании на получение копий документов от Бухгалтера. Данная услуга является платной.
Минимальная стоимость выезда нашего сотрудника на место 50 евро (без учета налога с оборота).

Результаты проверки

Самый лучший результат - отсутствие расхождений. 

В случае, если расхождения найдены, за собственником остается выбор: в каком направлении "двигаться". Каждый случай является уникальным, нет универсального решения. Мы считаем, что лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Можно начать с бесплатной консультации и изучения законов. Бесплатный прием по этим вопросам ведут юристы в Горуправе г.Таллина.

Если расхождения составляют для Вас существенную сумму, то, в первую очередь, Вам стоит обратиться к ответственному лицу (Бухгалтеру, Администратору, Правлению квартирного товарищества) за разъяснениями и перерасчетом. Добросовестный исполнитель (в лице Бухгалтера, Администратора, Правления квартирного товарищества) обязан всегда упомянуть о причинах происхождения разниц, чтобы относительно учета в целом не могло возникнуть никакого подозрения; об этом он должен твердо помнить, чтобы его репутация не пострадала. 

Если ответственное лицо не признает факта ошибки и не вернет деньги по собственному желанию, вероятнее всего Вам придется обращаться в суд. Ваши деньги уже потрачены. Возврат денег является серьезным шагом, как с финансовой точки зрения (с учетом срока давности сумма к возврату может составить несколько тысяч евро), так и с моральной точки зрения (любые выяснения отношений неприятны уже сами по себе).

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление. Если Вы владеете эстонским языком на среднем уровне - Вам по силам эта задача. С процедурой Вы можете ознакомиться на сайте Justiitsministeerium.
Для частного лица обращение в суд является относительно несложным и недорогим способом решения вопроса. Если Вы найдете единомышленников в своем доме и разделите между собой все затраты - это будет дешевле. По окончании судебного производства ответчик возместит все понесенные Вами судебные расходы. 
Не сомневайтесь в выйгрыше - Вы защищаете свою собственность, свой дом. Нельзя забывать: никто не может заставить Вас оплачивать чужие расходы и тратить Ваши деньги без Вашего согласия: ни правление квартирного товарищества, ни управляющая компания.

Отдельно хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что, помимо финансовой ответственности, должностные лица (будь то Бухгалтер, Администратор, Правление квартирного товарищества) несут уголовную ответственность.
Ваше обращение в гражданский суд может повлечь за собой негативные последствия для ответчика в виде проверок со стороны Налогового департамента, и, как следствие, привлечение должностных лиц согласно уголовному кодексу.
Так что ответчик не раз подумает: стоит ли спорить с Вами, если Ваши намерения  заявлены серьёзно и уверенно.

Мы окажем помощь при подготовке необходимых документов для обращения в гражданский суд (оплата - в соответствии с договором).